Thời gian gần đây, Luật Hồng Minh chúng tôi có nhận được rất nhiều câu hỏi của các quý khách hàng liên quan đến vấn đề mua bán nhà đất. Do đó, ban biên tập của Luật Hồng Minh xin biên tập và trả lời một số câu hỏi thường gặp nhất liên quan đến vấn đề này để tất cả các quý khách hàng cùng tìm hiểu.
1. Những loại giấy tờ này buộc phải công chứng khi mua bán nhà đất
• Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.
2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần những gì
Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực.
Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
• Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
• Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán;
• Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị.
3. Bên có trách nhiệm sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà đất
Trong khoản 2 điều 120 luật nhà ở mới nhất có quy định:
Các bên sẽ tiến hành thỏa thuận để 1 bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Nếu như trong trường hợp mua hay thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án bất động sản nào đó thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư không cần phải thực hiện.
4. Nếu mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thì có được cấp sổ đỏ không
Theo như nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017 thì việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trrước ngày 01/07/2014 thì sẽ được cấp sổ đỏ. Cụ thể:
Người dân đang sử dụng đất mà miếng đất và tài sản gắn liền với đất do chuyển nhượng, nhận, tặng trong thời gian từ 1.1.2008 đến trước 1.7.2014 nếu đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất lần đầu mà không cần phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 01/01/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 01/07/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.Người bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
Cách 2: Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng
Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.)
5. Chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì có được cấp sổ đỏ cho chủ mới
Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.
Trên đây là một số câu hỏi mua bán nhà đất và ý kiến tư vấn của Luật Hồng Minh do ban biên tập biên tập lại, chúng tôi hy vọng những ý kiến tư vấn này sẽ hữu ích đối với quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn có câu hỏi hay băn khoăn nào khác xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được các luật sư tư vấn trực tiếp.
