Mua bán nhà đất có thể nói là một sự kiện quan trọng, do đó trước khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, quý khách hàng cần phải nắm được một số điểm lưu ý đặc biệt để bảo vệ chính lợi ích của bản thân. Trong bài viết dưới đây, Hồng Minh xin lưu ý đến quý khách hàng một số điểm cần lưu ý khi tiến hành mua bán nhà đất như sau:
1. Tại giai đoạn đàm phán
– Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường.
– Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.
– Cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người sống liền kề…
– Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù… sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.
– Tìm hiểu ở Phòng công chứng xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.
– Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không, các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… có bị nhòe, cũ nát.
– Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không bởi chủ tài sản chi được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
– Kiểm tra việc mua bán có biểu hiện giấu giếm, vội vàng, giá cả mua bán có quá rẻ không?
– Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.
2. Lưu ý khi đặt cọc, thanh toán
Xét chung quy, bên nào soạn thảo hợp đồng đặt cọc là bên có lợi. Hợp đồng đặt cọc là văn bản quan trọng nhất vì nó là văn bản được ký đầu tiên giữa hai bên giao dịch. Nên nhờ một chuyên gia có kinh nghiệm hoặc một luật sư chuyên về nhà đất giúp khâu này, để đảm bảo quyền lợi của mình. Mặt khác, không ít trường hợp người đi mua nhà, đất chỉ xem bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà mà đã quyết định đặt cọc. Đây là điều tiềm ẩn nhiều số rủi ro, bởi lẽ có thể xảy ra các trường hợp sau:
– Thứ nhất, giấy chứng nhận đã được cầm cố tại tổ chức tín dụng.
– Thứ hai, là tài sản đã được bán cho một người khác.
Do vậy, khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc bạn phải thực sự lưu ý vấn đề trên để tránh được những rủi ro phát sinh.
– Việc đặt cọc, mua bán nên mời người làm chứng. Người làm chứng không nên là người có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kỳ bên nào.
– Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.
– Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.
3. Không nên mua bán viết tay
Có nhiều trường hợp trên thực tế vì tin tưởng lẫn nhau nên khi mua bán nhà đất thì họ chỉ xác nhận qua văn bản viết tay thông thường mà không ra văn phòng công chứng. Cho nên khi mua, nhận chuyển nhượng đất đai, bắt buộc phải giao dịch thông qua, có xác nhận (ký tên, đóng dấu) các Công chứng viên (thuộc các Văn phòng công chứng) là điều mà các bên cần lưu ý. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Tuy nhiên trên thực tế, lúc này đa số bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán vẫn chưa giao giấy tờ sổ đỏ gốc.
Chính vì thế, nhờ văn phòng công chứng giữ hợp đồng cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua văn phòng lấy hợp đồng công chứng. Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, hai bên cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua.
-> Xem ngay giấy tờ sang tên sổ đỏ bạn cần chuẩn bị
4. Một số lưu ý khác
– Ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.
– Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.
Trên đây là một số lưu ý của Hồng Minh chúng tôi về một số điểm cần lưu ý khi tiến hành mua bán nhà đất mà quý khách hàng cần lưu ý. Nếu quý khách hàng còn có câu hỏi hay băn khoăn nào khác cần giải đáp, quý khách vui lòng liên hệ đến hệ trực tiếp với chúng tôi để được các luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
