Căn cứ tính tiền thuế đất và thời điểm tính tiền thuê đất. Việc định giá đất được thực hiện như thế nào? Nhiều hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối… nhưng lại không biết căn cứ vào đâu để nhà nước tình tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất được thực hiện từ khi nào? Để giải đáp thắc mắc trên của các hộ gia đình, cá nhân, Luật Hồng Minh xin chia sẻ bài viết dưới đây:
1. Về cơ sở pháp lý
+ Luật đất đai năm 2013
+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
+ Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất.
2. Căn cứ tính tiền thuê đất và thời điểm tính tiền thuê đất
* Căn cứ tính tiền thuê đất: căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP
+ Diện tích đất cho thuê.
+ Thời hạn cho thuê đất.
+ Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
+ Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
* Thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước cho thuê đất
3. Nguyên tắc xác định giá đất
Căn cứ Điều 112 Luật đất đai năm 2013, các nguyên tắc bao gồm:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
4. Phương pháp xác định giá đất
Phương pháp 1:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp 2:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. (Bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp 3:
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp 4:
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp 5:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trên đây là những ý kiến tư vấn của Luật Hồng Minh chúng tôi về vấn đề quý khách hàng yêu cầu. Nếu quý khách hàng có câu hỏi hay băn khoăn nào khác xin vui lòng liên hệ đến số hotline: 0843.246.222 để được luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
