Đối với thủ tục mua bán nhà đất thì những câu hỏi thường được quan tâm nhiều nhất đó là hồ sơ khi mua bán nhà đất cần những gì; các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà đất;nếu vi phạm hợp đồng về đặt cọc sẽ xử lý như thế nào….Trong bài viết dưới đây Luật Hồng Minh sẽ tư vấn, giải đáp mọi thắc mắc trên của các bạn.
1. Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng nhà đất
Trong mua bán nhà đất trước tiên cần phải lập hợp đồng mua bán có chứng thực của UBND hoặc công chứng. Hợp đồng mua bán nhà đất hoàn tất hai bên mua và bán sẽ làm thủ tục sang tên trước bạ.
Hồ sơ chuyển quyền sử dụng nhà sẽ gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà
+ Hộ khẩu thường trú của người mua
+ Trích lục thửa đất
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có chứng thực hoặc công chứng.
2. Các loại thuế cần phải nộp
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu có nghĩa vụ phải nộp các loại thuế và phí sau
- Lệ phí trước bạ
Mua bán nhà, đất là một trong những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Mức lệ phí trước bạ được tính theo công thức
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành x 0,5%.
- Thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế theo Luật Thuế thu nhập các nhân sửa đổi bổ sung năm 2012.
Có 2 cách để xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải nộp
Cách thứ nhất: thuế thu nhập các nhân = 25% giá trị lợi nhuận giữa giá bán và giá mua
Mức giá bán được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
Mức giá mua được xác định trên căn cứ giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với trường hợp nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì sẽ căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, quyền sở hữu nhà đất, …
Cách thứ hai, trong trường hợp không xác định được giá mua thì thuế thu nhập cá nhân = 2% giá chuyển nhượng
3. Xử phạt trong vi phạm hợp đồng đặt cọc
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đăt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khi quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 351 BLDS 2015 thì vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
Trong trường hợp này nếu một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đặt cọc thì tùy theo các trường hợp cụ thể để giải quyết:
- Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự
- Phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc hay khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự, Ngoại trừ các trường hợp có thỏa thuận khác.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Hồng Minh tổng hợp từ một số câu hỏi thường gặp trong mua bán nhà đất. Nếu bạn còn có câu hỏi hay băn khoăn nào khác cần được giải đáp xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo số hotline: 0843.246.222 để được các luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
