Hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành sang tên, chuyển nhượng nhà đất. Một hợp đồng chặt chẽ và đúng luật sẽ đảm bảo được lợi ích tối đa của cả hai bên tránh được những rủi do không đáng có về sau. Do đó có rất nhiều khách hàng tìm đến Hồng Minh để được hỗ trợ về vấn đề này. Trong bài viết dươi đây Hồng Minh sẽ tổng hợp một số vấn đề rất được quan tâm trong hợp đồng mua bán nhà đất.
1. Giao dịch thông qua hợp đồng mua bán nhà đất
Giao dịch thông qua hợp đồng mua bán nhà đất viết tay nhưng người bán không thực hiện đúng cam kết là giao đất và cũng không trả lại tiền thì người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Đối với vấn đề này sẽ có hai trường hợp xảy ra
– Trường hợp 1: Nếu bên mua đã chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay và có chứng cứ xác nhận.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó thì người mua có quyền yêu cầu tòa án công nhận mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó và bắt buộc đối tượng phải thực hiện cam kết trong hợp đồng hoặc phải đền bù dựa theo các điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay đó.
– Trường hợp 2: Ngược lại nếu người mua chưa chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay thì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó không được pháp luật công nhận. Khi đó người mua có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bên mua nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.
2. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng mà muốn hủy bỏ thì phải làm gì?
Theo quy định tại điều 51 Luật công chứng về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng như sau:
- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
- Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
- Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Theo đó, điều kiện đầu tiên để hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng thì phải có sự đồng ý của hai bên liên quan trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó bạn có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.
Ngoài ra, việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên phải có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Xem ngay thủ tục mua bán nhượng quyền đất đai mới nhất hiện nay
3. Các loại chi phí khi ký hợp đồng mua bán nhà đất là gì? Bên nào sẽ là bên thanh toán các loại chi phí đó?
Theo quy định của pháp luật hiện nay, các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất, ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai cách tính đối với thuế TNCN
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho hợp đồng mua bán nhà đất). Khi đó, thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 đã quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.
- Lệ phí trước bạ: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)
Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau
Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%
Các loại phí khác:
+ Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
+ Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính hiểu theo cách đơn giản là khoản tiền để bù đắp lại những hao tổn (công sức làm việc, giấy tờ,..) mà nhà nước bỏ ra để thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở, mua bán đất đai theo yêu cầu của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế – chính sách phát triển của từng nơi mà có mức thu sao cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc pháp luật
+ Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).
Tùy theo sự thỏa thuận, trao đổi giữa người mua và người bán mà các khoản thuế phí này có thể do một trong hai bên đóng. Tuy nhiên, để tiện cho việc sang tên giấy tờ nhà đất được liên tục và nhanh chóng, các khoản phí này thường do bên mua tiến hành đóng và bên bán sẽ giảm trừ lại số tiền phí này cho bên mua.
Trên đây là một số câu hỏi thường được quan tâm của khách hàng được Luật Hồng Minh tổng hợp. Chúng tôi hy vọng những ý kiến tư vấn này có thể giúp ích với các bạn. Nếu bạn còn có câu hỏi hay băn khoăn nào khác cần được chúng tôi giải đáp, bạn vui lòng liên hệ đến số hotline: 0843.246.222 để được các luật sư của Hồng Minh tư vấn trực tiếp.
