Câu hỏi: Hiện nay tôi đang có một thửa đất và một ngôi nhà bốn tầng trên thửa đất đó, do nhu cầu mở rộng quy mô kinh doanh tôi muốn thế chấp một phần thửa đất này tương ứng với số tiền vay thì trong trường hợp này tôi có được thế chấp một phần diện tích thửa đất hay không?
Trước hết, Luật Hồng Minh xin cảm ơn quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về nội dung mà quý khách yêu cầu, Luật Hồng Minh xin được tư vấn như sau:
Theo quy định tại 317 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về việc thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Tài sản thế chấp được quy định tại Điều 318 của Bộ luật này. Cụ thể:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.
Về nguyên tắc, nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của quý khách, quý khách có thể thỏa thuận với ngân hàng về việc thế chấp toàn bộ hoặc một phần thửa đất để đảm bảo cho khoản vay. Đây là một trong những quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, quý khách cần lưu ý về thời điểm được thực hiện quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013. Đó là: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Theo như quy định nêu trên thì quý khách chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, mặc dù theo như quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì quý khách hoàn toàn có thể thế chấp một phần quyền sử dụng đất. Tuy nhiên khi áp dụng Luật Đất đai 2013 thì quý khách cần thực hiện tách thửa đất (tương ứng với giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay). Bởi lẽ, về nguyên tắc, trường hợp quý khách vi phạm nghĩa vụ, ví dụ đến hạn do hai bên thỏa thuận mà quý khách không trả nợ, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo một trong các phương thức được quy định tại khoản 1 Điều 303 của Bộ luật này, bao gồm:
• Bán đấu giá tài sản;
• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
• Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm như trên, tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Hay nói cách khác, nếu quý khách không tách thửa đất, toàn bộ thửa đất và tài sản trên đất là tài sản bảo đảm. Tương ứng, giả sử quý khách vi phạm nghĩa vụ trả nợ, toàn bộ tài sản thế chấp sẽ được xử lý để đảm bảo quyền của người cho vay. Tất nhiên khoản tiền còn lại sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ với bên nhận thế chấp sẽ được trả lại cho quý khách.
Sau khi đã tiến hành tách thửa, quý khách có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Hồng Minh chúng tôi về vấn đề thế chấp một phần quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng những ý kiến tư vấn của chúng tôi mang lại hữu ích cho quý khách. Nếu quý khách còn có câu hỏi, băn khoăn nào khác, quý khách vui lòng liên hệ đến số hotline: 0843.246.222 để được các luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
