Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thủ tục quan trọng đồng thời cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Do đó để hạn chế tối đa những rủi ro trong qua trình mua bán chuyển nhượng đất đai thì quý khách hàng nên nắm rõ một số quy định của pháp luật về thủ tục mua bán đất đai để bảo vệ quyền lợi của chính quý khách hàng. Trong bài viết dưới đây, Hồng Minh sẽ hướng dẫn quý khách hàng thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Có giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trng thời hạn sử dụng đất
Lưu ý: – Trường hợp trên quy định quyền sử dụng đất cho người thừa kế nhưng người thừa kế là người nước ngoài hoặc định cư ở nước ngoài không nằm trong đối tượng mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng đất cho người khác.
– Trường hợp đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đó chỉ được chuyển nhượng khi có quyết định cho giao đất hoặc thuê đất.
– Trường hợp được thừa kế đất, người được kế thừa phải thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện chứng nhận.
2. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1 : Đặt tiền cọc (không bắt buộc phải có)
Khi 2 bên có nhu cần mua bán đất đai, thì việc bên mua chấp nhận bỏ ra 1 khoản tiền để đặt cọc là chuyện bình thường trên thực tế. Việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng.
Nhưng cần lưu tâm đến các hậu quả không mong muốn đối với số tiền đặt cọc, các hậu quả như :
Đối với trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì :
– Tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả lại hoàn toàn cho bên mua hoặc trừ vào tổng số tiền chuyển nhượng đất.
Đối với trường hợp Bên mua hủy bỏ việc ký kết và thực hiện hợp đồng
– Tiền đặt cọc thuộc về bên bán. Bên mua không có quyền lấy lại
Đối với trường hợp bên bán hủy bỏ việc giao kết và thực hiện hợp đồng
– Quy định yêu cầu bên bán phải trả lại hoàn toàn số tiền cọc mà bên mua đã đặt cọc. Bên cạnh đó phải đóng tiền phạt cọc ( tương đương với giá trị tài sản đã đặt cọc ).
Lưu ý:
– Cần thực hiện theo đúng thỏa thuận như ban đầu. hạn chế tối đa việc hủy bỏ hợp đồng.
– Trong cách ghi trong giấy đặt cọc ( từ ngữ phải chính xác, trường hợp từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi 2 bên đã hoàn tất quy trình đặt cọc hoặc thỏa thuận với nhau mà không cần đặt cọc. 2 bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Hồ sơ bao gồm :
Bên bán cần
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CMND / thẻ căn cước / hộ chiếu (của vợ và chồng) .
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền (trường hợp thay người khác chuyển nhượng đất).
Bên mua cần
• CMND/ thẻ căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
Một trong hai bên cần chuẩn bị phiếu yêu cầu công chứng.
Bước 3. Kê khai nghĩa vụ tài chính
– Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm :
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
• Bản sao sổ đỏ
• Hợp đồng chuyển nhượng đất
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
• Trong trường hợp không có bất kỳ thỏa thuận nào yêu cầu bên mua phải nộp thuế cho bên bán thì thời hạn chậm nhất là 10 ngày kể từ khi thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trong trường hợp thỏa thuận yêu cầu bên mua phải nộp thuế cho bên bán thì thời hạn khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng.
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ được nộp cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ )
Bước 4. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
– Đơn đăng ký biến động đất đai
– Giấy chứng nhận đã được cấp ( bản chính )
– Hợp đồng chuyển nhượng đất đai ( bản đã được công chứng )
– CMND/hộ chiếu/căn cước
– Sổ hộ khẩu ( bản gốc)
Sau khi hoàn tất mọi hồ sơ :
– Người hộp hồ sơ mang đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Đối với cá nhân , hộ gia đình , cộng đồng dân cư, nộp hồ sơ tại UBND cấp xã
Sau khi tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận sẽ điền đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
– Trường hợp hồ sơ không được nhận vì lý do không đầy đủ hoặc chưa hợp lệ :
– Cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo hướng dẫn, bổ sung , hoàn chỉnh hồ sơ . Thời hạn : tối đa 03 ngày.
Cơ quan tiếp nhận giải quyết yêu cầu :
– Hồ sơ sau khi được tiếp nhận , văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính tới cơ quan thuế.
Trả kết quả :
– Thời hạn : 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;
– Lưu ý đối với các vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa , vùng có điều kiện đặc biệt khó khăn thời hạn được tăng thêm 10 ngày.
Bước 5. Nộp các khoản chi phí sang tên
Các khoản phí mà các bên cần nộp để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất :
Thuế thu nhập cá nhân : 02% giá trị chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ : 0,5% giá trị chuyển nhượng
Phí thẩm định hồ sơ: HĐND quyết định
Các trường hợp chuyển nhượng một phần đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc…
Trên đây là những ý kiến tư vấn của chúng tôi về thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai. Hi vọng những ý kiến trên đây của Luật Hồng Minh có thể hữu ích đối với quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn có câu hỏi hay băn khoăn nào khác, quý khách hàng xin vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0984.246.222 để được luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
