Để chứng minh một người có quyền với mảnh đất đó hay không người ta thường căn cứ vào việc sổ đỏ có mang tên người đó hay không. Trong giao dịch đất đai việc sang tên sổ đỏ là bước cuối cùng cũng là bước quan trọng nhất đối với các bên. Tuy nhiên không phải trong bất kỳ tình huống nào cũng đều có thể thực hiện việc sang tên sổ đỏ được. Vậy theo pháp luật đất đai hiện hành thì những trường hợp nào bị cấm thực hiện việc sang tên sổ đỏ. Hãy cùng Luật Hồng Minh chúng tôi tìm hiểu ngay sau đây.
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều kiện để có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất không chỉ áp dụng đối với một bên mà pháp luật đất đai có những yêu cầu khác nhau đối với từng bên bên trong giao dịch đất đai.
Cụ thể, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có những quy định về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Về người sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó người sử dụng đất chỉ có thể sang tên sổ đỏ cho người khác khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu trên.
Đối với người được nhận chuyển nhượng
Đối với người được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không được nhận quyền sử dụng đất (không được sang tên sổ đỏ) – Điều 191 Luật Đất đai.
Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ hai, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trông lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba, Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thứ tư, Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đất nông nghiệp trong khu vực phòng hộ, trong phân khu rừng đực dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy từ hai quy định nê trên chúng ta có thể thấy người sử dụng đất (người bán, người tặng cho) phải đủ điều kiện theo như quy định tại điều 188. Đồng thời người nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 191 thì mới có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ.
Luật Hồng Minh cũng có một số lưu ý đối với quý khách hàng
Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai, được xác định trên các căn cứ: Diện tích đất được giao, mục đích sử dụng đất, giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Trong đó, giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Như vậy, giá đất theo Bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức. Khi giá đất thay đổi thì tiền sử dụng cũng sẽ thay đổi.
Theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất được Chính phủ ban hành ngày 19/12/2019, UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh Bảng giá đất tại địa phương áp dụng trong 5 năm (giai đoạn 2020 – 2024).
Những điểm mới trong quy định về khung giá đất hiện hành đã dẫn đến việc phí làm sổ đỏ từ năm 2020 cũng tăng theo. Bởi lẽ các khoản tiền phải nộp khi làm “sổ đỏ” gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ căn cứ theo giá đất tại Bảng giá đất. Khi giá đất tăng thì tiền làm sổ đỏ cũng tăng theo.
Trên đây là một số trường hợp không được sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Nếu quý khách hàng có câu hỏi hay băn khoăn nào khác liên quan đến vấn đề này xin vui lòng liên hệ đến số hotline: 0843.246.222 để được các luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
