Để hạn chế những rủi ro xảy ra khi mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người mua hay bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất đó. Vậy quy định pháp luật về tình trạng pháp lý của thửa đất là gì? Cách kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất như thế nào? Hãy cùng Luật Hồng Minh tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này.
1.Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai
2.Tình trạng pháp lý của thửa đất là gì?
Tình trạng thửa đất hay còn gọi là tình trạng sử dụng đất là một thuật ngữ thường sử dụng để ám chỉ hiện trạng của một mảnh đất. Từ việc xác định tình trạng thửa đất ta có thể biết được những thông tin sau:
- Toạ độ trên bản đồ của mảnh đất
- Hình dáng của mảnh đất đó
- Diện tích đất bao nhiêu
- Những người có quyền sử dụng mảnh đất đó là ai
- Đất có tranh chấp hay không
- Mảnh đất có trong quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất hay không.
- Mảnh đất hiện đang nằm trong khu vực quy hoạch nào
- Mảnh đất có được cấp sổ đỏ hay chưa
- Mục đích sử dụng đất là gì?
- Mảnh đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất hay không?
3.Cách kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất.
Có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể như sau:
Đề nghị bên chuyển nhượng xuất trình giấy chứng nhận.
Theo điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 188 Luật Nhà ở 2020, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có Giấy chứng nhận.
Sau khi nhận Giấy chứng nhận có thể tự kiểm tra các thông tin về nhà đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên không phải ai cũng phát hiện Giấy chứng nhận thật, giả.
Vậy việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, kể cả khi đặt cọc.
Kiểm tra thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận như sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)“;
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Vậy căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận, thì sẽ biết được đất còn thời gian sử dung hay không.
Cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch, thế chấp, tranh chấp.
Để biết nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hoặc tranh chấp hay không thì có một số cách kiểm tra như sau:
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã;
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không?
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Xem thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể như sau:
Theo Điều 9 Thông tư 06/2020/VBHN-BTNMT, các hình thức khai thác thông tin đất đai:
- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.
Tuy có nhiều hình thức khác nhau nhưng để kiểm tra tình trạng pháp lý thừa đất thì hộ gia đình, cá nhân nên sử dụng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu.
Tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư này.
Sau khi điền xong thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết.
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:
– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
– Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Trả kết quả
Căn cứ điểm a Khoản 4 Điều 12 Thông tư 06/2020/VBHN-BTNMT, thời hạn cung cấp thông tin được quy định như sau:
- Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày;
- Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;
4.Cách xác định đất có đang tranh chấp.
Cách 1: Thu thập thông tin tại cơ quan có thẩm quyền
Dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Theo đó, để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách đầy đủ và chính xác nhất; người tìm hiểu có thể các cơ quan sau đây để kiểm tra:
(1) Ủy ban nhân dân cấp xã;
(2) Phòng Tài nguyên và môi trường;
(3) Văn phòng đăng ký đất đai;
(4) Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
Cách thức thực hiện: Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai.
Các thông tin thửa đất thu thập được: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Người sử dụng đất: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ; Quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất như: Nhà ở; công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm). Tình trạng pháp lý; Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); Quy hoạch sử dụng đất; Trích lục bản đồ; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giao dịch đảm bảo; Hạn chế về quyền; Giá đất.
Cách 2: Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Hiện nay một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến một cách tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức cho cả người tìm hiểu lẫn cơ quan chức năng (ví dụ như: “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh” của Thành phố Hồ Chí Minh; “DNAILIS” của tỉnh Đồng Nai;….). Theo đó, người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ (đối với máy tính) hoặc tải phần mềm về máy (đối với điện thoại) và tiến hành tra cứu.
Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm:
(1) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Khung giá đất, bảng giá đất đã được công bố; (3) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (4) Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai: Thửa đất; người sử dụng đất; quyền sử dụng đất; tình trạng pháp lý, lịch sử biến động, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, thông qua việc yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tra cứu thông tin quy hoạch có thể xác định được đất đang có tranh chấp hay không hay thuộc diện quy hoạch hay không.
Kết luận
Trên đây là một số nội dung tư vấn của Luật Hồng Minh chúng tôi về vấn đề Tình trạng pháp lý của thửa đất là gì? Nếu quý khách hàng còn có câu hỏi nào khác cần được tư vấn, hướng dẫn; xin vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 0843.246.222.
