Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có những điểm khác biệt so với đất ở. Luật Hồng Minh sẽ tư vấn cho quý khách hàng các thông tin cần thiết để có thể thực hiện thủ tục theo đúng quy định pháp luật.
1.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện để chuyện nhượng đất được quy định tại Điều 188, Luật đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối với trường hợp đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ:
Hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó theo quy định tại Khoản 2, Điều 192, Luật đất đai 2013
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 193 như sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng phải có các điều kiện như sau:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này
2.Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 191, Luật đất đai 2013, trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực đó.
3.Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng làm hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã.
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị những loại giấy tờ sau:
- Đối với bên chuyển nhượng:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+Sổ hộ khẩu
+ Giấy đăng ký kết hôn( nếu chưa kết hôn thì chuẩn bị giấy xác nhận tình trạng hôn nhân), chứng minh thư nhân dân
- Đối với bên nhận chuyển nhượng:
+ Chứng minh thư nhân dân,
+ Sổ hộ khẩu,
+ Giấy đăng ký kết hôn (nếu chưa kết hôn thì chuẩn bị giấy xác nhận tình trạng hôn nhân)
Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Dự thảo hợp đồng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng
+ Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên
+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
+ Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
Bước 2: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Sau khi nộp hồ sơ đầy đủ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính(Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai). Trong trường hợp có nghĩa vụ tài chính thì chủ sở hữu phải đi nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Nộp đủ lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế; lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các loại thuế và phí phải nộp:
- Lệ phí trước bạ: người nhận chuyển nhượng phải tiến hành nộp lệ phí trước bạ
- Thuế thu nhập cá nhân: người chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân
- Các chi phí khác: chi phí công chứng, chi phí đo đạc
- Nghĩa vụ tài chính
- Thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rừng sản xuất
Theo quy định tại khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP thì Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về mức lệ phí trước bạ đối với rừng sản xuất là 0,5 % giá trị quyền sử dụng đất.
Kết luận
Trên đây là những ý kiến tư vấn của Luật Hồng Minh chúng tôi về vấn đề quý khách hàng yêu cầu. Nếu quý khách hàng có câu hỏi hay băn khoăn nào khác xin vui lòng liên hệ đến số hotline: 0843.246.222 để được luật sư của chúng tôi tư vấn trực tiếp.
