Nguyên tắc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai – Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù; đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt; cụ thể để điều chỉnh; nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự; thương mại; bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung. Nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng.
Thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.
1. Nguyên tắc thực hiện thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
- Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định pháp luật.
- Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
- Tổ chức; cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
- Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định của pháp luật.
Trường hợp khác
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật; không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định pháp luật.
2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai
Bên thế chấp không thực hiện; hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:
- Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở thì bên nhận thế chấp được quyền:
– Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản; tổ chức tín dụng phải bán; chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này.
– Hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. - Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT HỒNG MINH
Hotline: 0969 439 507
Email: tuvanhongminh@gmail.com
Trụ sở chính: Số 31 Ngõ 221 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội
VPGD: Phòng 611, tòa 27A1 Green star, 234 Phạm Văn Đồng, Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
