Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất” quy định hộ gia đình; cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nắm bắt được tình hình đó, luật Hồng Minh xin được tư vấn cho quý khách hàng về những điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để quý khách có thể hiểu rõ hơn.
I. KHÁI NIỆM CƠ BẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia; (bên nhận thế chấp).
- Bên thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
- Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ. Giao Giấy CNQSDĐ cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; sử dụng đất đúng mục đích không làm hủy hoại; làm giảm giá trị của đất đã thế chấp. Thanh toán tiền vay đúng hạn; đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng và xóa đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt.
II. ĐIỀU KIỆN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng; theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất; cho thuê đất của nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013
Nếu người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp.
- Đất đai không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong hời hạn sử dụng đất).
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng.
Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
III. QUY ĐỊNH VỀ QUAN HỆ GIỮA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền; nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất
- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất; và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất; thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất; người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền; nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Đánh giá
Quy định này đã phần nào tháo gỡ những khó khăn; vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng; khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hoàn toàn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được toàn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất nếu như không có thỏa thuận.
Do vậy, để việc xử lý thuận lợi; đúng quy định; Ngân hàng lưu ý khi ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách thức xử lý. Vì khi không thỏa thuận cụ thể; ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật.
CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT HỒNG MINH
Hotline: 0969 439 507
Email: tuvanhongminh@gmail.com
Trụ sở chính: Số 31 Ngõ 221 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội
VPGD: Phòng 611, tòa 27A1 Green star, 234 Phạm Văn Đồng, Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
