Hiện nay, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm trong đó có quyền sử dụng đất giữa các các công ty, nhà đầu tư là một nhu cầu tất yếu của thị trường. Tuy vậy, quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tư thì không phải công ty, nhà đầu tư nào cũng biết, nắm rõ và dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có.
I. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN CÓ GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Thẩm quyền
– Dự án do Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết.
– Dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Hồ sơ.
a. Hồ sơ của Chủ đầu tư cũ
– Đơn xin chuyển nhượng dự an rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư mới; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan (bản chính).
– Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền/ Quyết định phê duyệt dự án (bản sao).
– Hợp đồng thuê đất quyết định giao đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao).
– Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng (bản chính).
b. Hồ sơ của Chủ đầu tư mới
– Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản (bản sao).
– Cam kết của chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng dự án (bản chính).
– Văn bản xác nhận năng lực tài chính theo quy định tại Điểm 2 Phần I Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng (bản sao).
3. Thời gian giải quyết.
Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.
II. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT THUỘC DỰ ÁN.
1. Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản
Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Bước 1. Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Bước 2. Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 4. Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.
2. Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản
Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư. Trong trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Bước 1. Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.
Bước 2. Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 3. Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.
Tiếp theo:
Bước 4. Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán. Bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.
Bước 5. Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
