Bạn đã từng mua, bán nhà đất hay có dự định sẽ mua hay bán nhà đất trong tương lai không? Nhưng liệu nhà, đất đã có sổ đỏ rồi thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm mua bán giao dịch hay chưa, đã có thể sang tên sổ đỏ chưa? Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác chúng ta cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nhằm tránh những tranh chấp hoặc các rủi ro không đáng có liên quan tới nhà đất.
Luật Hồng Minh xin được chia sẻ về 5 bước cơ bản khi mua bán nhà đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ (trong luật gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
I. TÌM HIỂU THÔNG TIN NHÀ ĐẤT
Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Bạn cần kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không.
Sau khi kiểm tra thực tế rồi, tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin sau:
1. Thông tin về quy hoạch dự án
- Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).
- Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán.
- Kiểm tra thông tin về quy hoạch dự án tại UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó.
2. Thông tin về tranh chấp
Thông thường những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…
Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.
Bạn cần tìm hiểu những thông tin về tranh chấp tại UBND phường, xã nơi có đất; người dân xung quanh khu vực đất đó.
>> Xem ngay: dịch vụ sang tên sổ đỏ giá rẻ
3. Thông tin vay nợ thế chấp
Thông tin về thế chấp ngân hàng sẽ được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm…
4. Thông tin về người bán
Nếu người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến việc thế chấp như đã nói ở trên thì việc tiếp xúc nói chuyện sau sẽ cảm nhận được mức độ tin cậy và trung thực của họ.
Nếu người bán là trung qian thì sao? Có thể mua qua người trung gian, nhưng hãy tìm những người môi giơi đáng tin cậy? đó là tùy vào cách cảm nhận của bạn và sự thành thật của họ.
II. LỰA CHỌN VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
Sau khi bạn đã kiếm được đất và biết được rõ ràng mọi thông tin về giấy tờ pháp lý, đã đi đến thỏa thuận và đặt cọc thì việc kế tiếp đó là ra văn phòng công chứng. Việc này cần một bên đảm nhận.
Bạn có thể gọi điện nhờ họ tư vấn nên đem theo giấy tờ gì trước khi ra văn phòng công chứng để giao dịch được thuận lợi.
Khi ra văn phòng công chứng, bạn sẽ được nhân viên văn phòng công chứng kiểm tra giấy tờ gốc đem theo để đối chứng.
III. CHUẨN BỊ GIẤY TỜ
Hai bên cung cấp hồ sơ đầy đủ, chính xác như sau:
- Giấy tờ về nhà đất như bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Giấy tờ về nhân thân: Sổ Hộ khẩu; CMND; Giấy Đăng ký kết hôn (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
IV. KÝ HỢP ĐỒNG GIỮA HAI BÊN
Đây có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc giao dịch; mua bán sang tên sổ đỏ.
Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên thường phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
- Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc
- Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng
- Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.
- Sau khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, 2 bên sẽ cùng nhau ra ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn. Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết cho bên mua sang tên.
II. TIẾN HÀNH THỰC HIỆN THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ
Bước 1: Công Chứng
Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng; thừa kế; cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ; thuế thu nhập cá nhân. Nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ cơ quan có thẩm quyền
Hồ sơ khai thuế gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ. (02 bản do bên mua ký).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. (02 bản do bên bán ký. Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
- Đơn đề nghị đăng ký biến động. (01 bản chính).
- Tờ khai thuế phi nông nghiệp.
- Kèm theo hồ sơ: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân; đăng ký kết hôn; (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân); sổ đỏ công chứng và bản gốc; hợp đồng chuyển nhượng.
Sau khi đã kê khai và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trên, nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa và nhận lấy giấy hẹn thông báo thuế. Trong khoảng thời gian 3 đến 5 tuần (tùy thuộc mỗi quận, mỗi địa phương) người nộp hồ sơ sẽ có kết quả thông báo thuế.
Bước 3: Nộp đủ lệ phí theo quy định
Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, mang biên lai đã nộp quay lại bộ phận 1 cửa của Uỷ ban nhân dân cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất để trả lại biên lai nộp thuế và nhận giấy hẹn lấy sổ. Có thể lấy sổ đỏ luôn trong ngày.
CÔNG TY TƯ VẤN LUẬT HỒNG MINH
Hotline: 0969 439 507
Email: tuvanhongminh@gmail.com
Trụ sở chính: Số 31 Ngõ 221 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội
VPGD: Phòng 611, toà 27A1 Green star, 234 Phạm Văn Đồng, Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm, Hà Nội.
